Was bedeutet Briefgrundschuld?
Im deutschen Gesetz gibt es zwei Arten von Grundschuld. Die Briefgrundschuld und die Buchgrundschuld. Für eine Briefgrundschuld wird einer Eintragung über das zuständige Grundbuchamt ein Grundschuldbrief mit Siegel hinterlegt. Der wichtigste Vorteil ist die besonders flexible Handhabung der Abtretungen (beispielsweise bei einem notwendigen oder freiwilligen Wechsel des Gläubigers). Die Briefgrundschuld ist eine besondere Grundschuldart. Sie findet in einer erweiterten Form Anwendung. Der Brief wird dem Gläubiger aushändigt, damit erhält er alle Rechte an der speziellen Briefgrundschuld. Die Übertragung einer Grundschuld mit Brief kann mittels schriftlicher Abtretung sowie einer Briefübergabe oder durch die mündliche Abtretung sowie einer Briefübergabe und durch einen Grundbucheintrag erfolgen. Auch die Briefgrundschuld kann abgetreten werden, dafür wird eine schriftliche Abtretungserklärung vorgelegt. Im Moment der Übergabe eines Grundschuldbriefes ist die Abtretung rechtskräftig. Diese Grundschuld wird weniger häufig angewandt als eine Buchgrundschuld, denn es fallen 25 % höhere Grundbuchkosten an und so eine Urkunde kann verloren gehen. Eine ziemlich teure Kraftloserklärung der Briefgrundschuld wäre dann notwendig.
Die Briefgrundschuld – Ein Grundbuchpfandrecht
Die Briefgrundschuld ist tatsächlich ein Grundpfandrecht. Es wird immer für ein Grundstück im Grundbuch eingetragen. Im Gegensatz zu einer Grundbuchschuld, die lediglich durch einen Eintrag ins Grundbuch dokumentiert wird, kommt es bei der Form der Grundschuld zu einer Erstellung eines Grundschuldbriefes. Diese Dokumentenerstellung ist mit höheren Kosten verbunden.
Die Briefgrundschuld wird in aller Regel als Sicherheit für einen Kredit hinterlegt. Der betreffende Kredit wird in diesem Falle von den Banken für das jeweilige Grundstück gewährt, somit ist die Briefgrundschuld die direkte Absicherung die zur Belastung eines Grundstücks dient. Vor allem bei langfristigen und sehr risikoreichen Immobilien- sowie auch bei Baukrediten gilt die Grundschuld als gängige Sicherheit bei den Banken. Kreditinstitute sichern sich dadurch gegen eintretende Zahlungsausfälle ab.
Über eine Zwangsvollstreckung auf Grund der Briefgrundschuld
Durch die Hinterlegung der Briefgrundschuld bekommt der Gläubiger (beispielsweise die Bank) das Recht einer Zwangsvollstreckung des abgesicherten Grundstücks und der darauf stehenden Immobilie, wenn der Schuldner Zahlungsverpflichtungen aus seinem Kreditvertrag nicht bedienen kann. Mit dem Erlös aus der Zwangsvollstreckung werden dann zuerst die ausstehenden Schulden an den Gläubiger bedient. Hat der Schuldner mehrere Verbindlichkeiten bei verschiedenen Gläubigern, die mit einer Grundschuld abgesichert wurden, dann bedient man die Forderungen zuerst, welche zuerst im Grundbuch eingetragen wurden. Somit wird mit der Reihenfolge der Einträge im Grundbuch festgelegt, welche Schulden zuerst getilgt werden.
Die Besonderheit bei einer derartigen Grundschuld ist die Anfertigung eines Grundschuldbriefes, den der Gläubiger ausgehändigt bekommt. In dem Grundschuldbrief sind alle relevanten Informationen eingetragen, welche im Grundbuch ebenfalls -stehen. Die Rechte an einer Grundschuld gehen per Aushändigung des Grundschuldbriefs an den betreffenden Gläubiger über. Die Grundschuld mit einem Brief kann einfach an andere Gläubiger per schriftlicher Abtretung übertragen werden, das kann – wenn es gewünscht wird – auch notariell beglaubigt werden. Eine Übertragung des Briefes wird jedoch nicht zwangsläufig explizit im Grundbuch erfasst.
Vor- und Nachteile:
Der wichtigste Vorteil der Briefgrundschuld ist, dass bei einer eventuellen Abtretung von der Grundschuld an eine andern Gläubiger kein Grundbucheintrag erfolgen muss. Die Abtretung ist für Dritte nicht erkennbar und es fallen keine neuen Grundbuchkosten an. Der größte Nachteil einer Grundschuld mit Brief sind höhere Kosten: Für die Erteilung des Grundschuldbriefs werden circa 25 Prozent mehr an Gebühren veranschlagt, als bei der eifachen Buchgrundschuld. Geht ein Grundschuldbrief verloren, dann wird er über ein sogenanntes Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt.
Bestellung und Löschung der Grundschuld
Hat ein Grundstückseigentümer die Belastung des Grundstücks und der Immobilie mit der Grundschuld zur Darlehensabsicherung zustimmt, dann wird hierbei von einer sogenannten Grundbuchbestellung geredet. Mit der Grundbuchbestellung ist der Antrag auf die Grundschuldeintragung im Grundbuch verbunden. Voraussetzung für eine Eintragung ins Grundbuch ist die notariell beurkundete oder öffentlich beglaubigte Bewilligung des Eigentümers, die dem Grundbuchamt vorliegen muss. Zur Löschung einer Grundschuld benötigt man den Grundschuldbrief und eine beglaubigte Zustimmung zur Löschung vom Gläubiger. Die Rückgabe des Grundschuldbriefs allein führt nicht zur Löschung der Grundschuld.
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